投資に関する講義で、「日本の不動産マーケットが復活するためには、どのような施策が必要か?」というテーマでレポートが課されました。
取り敢えず書いて提出してはみたものの、これで良いものかどうか不安です。
人文地理学を専攻しようと希望している身として「不動産」という観点は避けては通れませんし、もっと知識・考え方を増やしたいところでもあります・・・。
以下、コピペ致しますので、色々とツッコんでいただけると幸いです。
むろん内容だけでなく、レポートの書き方とかそういった点も指導していただけると助かります。
<日本の不動産マーケットが復活するためには、どのような施策が必要か?>
近代以降、産業革命が世界各国に伝播し工場制が浸透すると、都市は工場労働者、補助的なサービス業の従事者、工場で生産された商品を取引する商人など多くの人々の集まる場となった。都市に産業が集積することによって労働力が流入、サービスが拡大、さらに産業が発達するという正の循環が生まれ、都市は急速に発達した。日本においては、特に1986年〜バブル経済成長期にかけてこの循環が強くはたらき、都心への人口集中が顕著に起こった。都心には、超高層のオフィスビルや、欧米から「ウサギ小屋」と揶揄されたような狭いアパート・マンションが乱立した。一方都市周辺部では拡大する都市域に押されて住宅環境が悪化し人口が減少、商工業も衰退して都市機能が低下する減少が生じた。失業者や高齢者率が高くなり、住宅の老朽化や犯罪の増加などの問題も多くなった。このような問題は、インナーシティ問題と呼ばれる。
不動産融資規制法によってバブルが崩壊した後、企業は資金繰りが難しくなって不動産を早急にキャッシュにせざるを得なかったり、担保にしていた土地が不良資産化し銀行に差し押さえられたりしたため、市場には多くの安価な土地が出回るようになった。不動産会社はそれを買い取り、新しいオフィスビルやマンションを建設した。潜在地代(ある土地が、建物が最新であるなど最も望ましい状態であるとき得られると予想される賃料)と資本家地代(実際の賃料)の差の拡大により、このような不動産は投資対象として魅力的であった。このようにして、都心の再開発が進められた。
再開発によって、1995年頃から2000年頃にかけて東京では都心の人口回復が起こるようになった。隅田川右岸地域(中央区)や城南・城西地域(港区)が都心的な地域、則ち若年のシングル世帯、DINKS、ホワイトカラー上層部、女性就業者などが多く住む地域となったが、隅田川左岸地域(江東区・墨田区の南半分)や公共住宅が増加した地域では郊外的な地域、則ちファミリー世帯、ホワイトカラー中層・下層、専業主婦が多い地域となった。バブル崩壊に伴う地価下落のおかげで、これまで郊外にしか住居を持てなかったような世帯にも手の届くような価格の分譲マンションが、都心で大量に販売されるようになったのである。
このような再開発は民間主体で行われたが故に、乱開発とも呼べるような様を呈した。特に、隅田川左岸地域や公共住宅増加地域におけるファミリー世帯の増加は、深刻な学校不足や保育所不足を引き起こした。
このように、行政サービスが行き届かないことによって土地そのものの価値が下がりつつある現在の状況下では、投資信託などの投資を集めやすいシステムも重要ではあるが、それだけを考えたところで本質的な解決にはならない。不動産の実体的な価値を高め、投資家が投資しようと思えるだけの魅力を育んでいくことが不可欠である。
不動産マーケットを再活性化させるには、故に、政府の介入が欠かせないと考える。具体的には、先に述べたような学校や保育園といった公益施設の拡大・充実を図ることによって地域経済の停滞や人口の減少を防ぎ、都市内で財・サービスが最適な環境下で生産できるように開発していく。こうすることにより都市内で生産された財・サービスが域外からの富の獲得や発明・技術革新に繋がり、新たな公共政策への財源やベーシック部門の拡大につながる。この循環を生み出す政策を打ち出すことで、都市における不動産の価値は時間とともに上がると予想され、実体価値に基づいた投資が見込める。都心における不動産の価値がある程度以上上昇し、ジェントリフィケーションが過剰に進行してしまった場合には、開発対象を郊外に移す。このようにして、時勢の波に沿い都市全体としての開発を図って行く。
政府の介入により、現在、ベルグとクラッセンの発展段階モデルに従って言えば再都市化から都市化、郊外化と進行し、さらに反都市化に足を踏み入れている都心を積極的に最適化し、経済基盤モデルにおける第二次波及効果のような運動を生み出すことによって、都市発展の正の循環を引き起こす。こうすることにより、実体のある魅力的な投資対象を多く生み出してゆくことが必要であると考える。
以上
いより
P. S.
kenic先生、
やっぱりCSSの使い方がよくわかりません。今度Skypeでオーディオチャットしつつ教えてください(タイピング面倒なので)。